Erbbau: Eigenheim auf fremdem Boden

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Erbbau: Eigenheim auf fremdem Boden 2017-04-11T13:10:44+00:00

Erbbau: Eigenheim auf fremdem Boden

Land in Sicht! Bauland nicht kaufen, sondern langfristig pachten – so wird der Hausbau bezahlbar.

Das Erbbaurecht wurde in Deutschland bereits 1919 im BGB gesetzlich verankert, um auch Familien mit geringem Einkommen die Möglichkeit zur Eigentumsbildung zu geben.

Erbpacht ist kein Besitz zweiter Klasse, sondern lediglich eine andere Form als der Grundstückskauf.

Begriff des Erbbaurechts

In § 1 ErbbRVO wird der Begriff des Erbbaurechts wie folgt definiert:

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

Charakteristisch für das Erbbaurecht ist also, dass der Eigentümer des Grundstücks und der Eigentümer des Gebäudes nicht ein und dieselbe Person sind.

Entgegen § 94 BGB ist das Gebäude in diesem Fall nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern nach § 12 ErbbRVO wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts.

Der Erbbauberechtigte hat somit die Möglichkeit, ein eigenes Gebäude auf dem Grundstück zu errichten, ohne zuvor das Eigentum an diesem Grundstück erwerben zu müssen. Das Erbbaurecht ist damit eine liquiditätsschonende Alternative auf dem Weg zur eigenen Immobilie.

Im Vergleich zum Kauf fällt die monatliche Belastung oft geringer aus, da die Anschaffungskosten für das Grundstück nicht vom Erbbauberechtigten getragen werden müssen. Dieser hat lediglich den oft geringeren Erbbauzins zu entrichten.

Entstehung des Erbbaurechts

Nach § 11 ErbbRVO finden für die Entstehung des Erbbaurechts grundsätzlich die Vorschriften für den Eigentumserwerb an Grundstücken Anwendung.

Für die Entstehung des Erbbaurechts bedeutet dies, dass nach § 873 BGB die Einigung des Grundstückseigentümers und des künftigen Erbbauberechtigten und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch notwendig sind.

Die Eintragung des Erbbaurechts erfolgt zum einen in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks. § 10 ErbbRVO schreibt ausdrücklich die Eintragung an erster Rangstelle vor. Zum anderen wird für das neu entstehende Erbbaurecht ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.

Der dem Erbbaurecht zu Grunde liegende Vertrag muss notariell beurkundet werden und regelt unter anderem folgende Punkte:

  • die Art des zu errichtenden Bauwerks und dessen Verwendung und Instandhaltung
  • die Vereinbarung darüber, wer die öffentlichen und privatrechtlichen Abgaben und Lasten trägt
  • die Vereinbarung über die Versicherung des Bauwerks
  • die Voraussetzungen, unter denen der Grundstückseigentümer vor Ablauf des Erbbaurechts die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen Dritten verlangen kann (Heimfall)
  • die Einräumung eines Vorechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf

Das Erbbaurecht wird Vertraglich meist auf die Dauer von 99 Jahren bestellt. Außerdem vereinbaren Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter in der Regel vertraglich die Zahlung eines Erbbauzinses. Der Grundstückseigentümer erhält wiederkehrend – meist jährlich – einen bestimmten Betrag als Entschädigung für die Überlassung des Grundstücks.

Oft wird dieser Betrag indiziert. Das heißt, die Rate wird jährlich um den Prozentsatz der Inflationsrate erhöht. Die Erbbauzinsbelastung wird als Reallast zu Gunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers in Abteilung II des Erbbaugrundbuches eingetragen.

Der Erbbauberechtigte kann das Erbbaurecht grundsätzlich veräußern und belasten. Meist enthält der Erbbaurechtsvertrag jedoch auch hier gesonderte Vereinbarungen. Häufig ist sowohl für die Veräußerung als auch für die Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.

Höhe des Erbbauzinses

Erbbauberechtigte müssen mit 4 Prozent bis 6 Prozent rechnen. Grundsätzlich gilt, je höher der Zinssatz für normale Grundschulddarlehen desto höher ist in der Regel auch der Erbbauzins.

Wer vergibt Erbbaurechte

Kirchen, Stiftungen, Gemeinden, Städte, öffentliche oder private Institutionen.

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