FAQ

FAQ 2017-02-26T20:59:41+00:00
Eigenleistungen 2017-03-16T15:35:01+00:00

Unter Eigenleistungen oder „Muskelhypothek“ versteht man grundsätzlich die Einsparung von Lohnkosten durch eigenes Anpacken auf der Baustelle.

Beispiel:

Der Maler macht Ihnen ein Angebot über Tapezierarbeiten in Höhe von 8.000 Euro. Im Angebotspreis sind die Materialkosten (Kleister, Tapeten, Farbe, usw.) und die Lohnkosten (Unternehmerlohn, Gewinn, Lohnkosten der Mitarbeiter, usw.) enthalten. Wenn Sie das Gewerk Malerarbeiten in Eigenleistungen übernehmen, „sparen“ Sie sich die Lohnkosten, da der Handwerker nicht bezahlt werden muss.

Typische Gewerke:

  • Spachtel- und Malerarbeiten von Wänden und Decken
  • Bodenbeläge
  • Wand- und Bodenfliesen
  • Innentüren
  • Trockenbauarbeiten
  • Außenanlagen

Ohne gewisse Grundfähigkeiten, können Sie an einfach klingenden Eigenleistungen verzweifeln!

  • Wand- und Deckenstöße spachteln ist anspruchsvoll
  • in welche Richtung verlegt man Laminat und wo fängt man an?
  • die Gipskartonplatten sind montiert, wo kommt jetzt die Folie hin?

Rechenbeispiel:

  • angedachte Eigenleistungen 20.000 Euro
  • unterstellter Stundenlohn des Handwerkers 45 Euro
  • 20.000 / 45 = 445 Stunden (Kalkulationsansatz des Handwerkers)

Wenn man jetzt noch davon ausgeht, dass der Laie für die Durchführung der Arbeiten länger benötigt wie der Fachmann, wird relativ schnell klar, was es letztlich bedeutet, 20.000 Euro durch Eigenleistungen einzusparen.

Was ist der Beleihungsauslauf? 2017-03-15T17:15:45+00:00

Die Höhe der Darlehenszinsen ist vom Beleihungsauslauf abhängig. Also dem Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert (Kaufpreis oder Neubaukosten).

Beleihungsauslauf in Prozent = (Darlehenssumme / Beleihungswert) * 100

vereinfachtes Beispiel:

  • Kaufpreis der Immobilie: 350.000 Euro
  • Eigenkapital: 150.000 Euro
  • Nebenkosten: 6 % Grunderwerbsteuern (21.000 Euro), 2 % Notar- und Gerichtskosten (7.000 Euro), 5,95 % Maklercourtage (20.825 Euro)
  • Gesamtkosten: 398.825 Euro (350.000 + 21.000 + 7.000 + 20.825)

Wie hoch ist der Beleihungsauslauf?

  1. Ermittlung der Darlehenssumme: 398.825 Euro (Gesamtkosten) abzüglich 150.000 Euro (Eigenkapital) = 248.825 Euro Fremdkapitalbedarf
  2. 248.825 (Darlehen) / 350.000 (Objektwert ohne Nebenkosten) * 100 = 71 %
  3. der Beleihungsauslauf beträgt 71 %

Der Beleihungsauslauf ist maßgeblich für die Ermittlung des Zinssatzes. Merke: je höher der Beleihungsauslauf, desto höher (schlechter) ist der Darlehenszins. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger (besser) ist der Darlehenszins.

Was ist ein Volltilgerdarlehen? 2017-03-15T17:17:16+00:00

Bei einem Volltilgerdarlehen entspricht die Zinsbindung der Gesamtlaufzeit des Darlehens. Es gibt also kein Zinsänderungsrisiko am Ende der ersten Zinsbindung.

Besonderheiten:

  • kein Zinsänderungsrisiko
  • absolute Planungssicherheit
  • ggf. Sondertilgungsmöglichkeiten
  • bei einer Zinsbindung/Laufzeit >10 Jahren, Sonderkündigungsrecht nach BGB § 489 … »
  • viele Banken honorieren Volltilgerdarlehen mit einem Zinsrabatt

Beispiel:

  • Darlehenssumme 250.000 Euro
  • Sollzins 1,60 % (unterstellter Beispielzinssatz)
  • Zinsbindung / Gesamtlaufzeit 20 Jahre
  • Monatsrate ca. 1.220 Euro (ca. 4,25 % Tilgung)
  • Restschuld am Ende der 20 Jahre ca. 0 Euro
Macht es Sinn, Zubehör wie beispielsweise eine Küche oder Inventar im Kaufvertrag auszuweisen, um Steuern zu sparen? 2017-03-15T17:15:45+00:00

Beispiel ohne Zubehör:

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000 Euro. Unterstellt man Hessen mit einem Steuersatz von 6 %, beträgt die Grunderwerbsteuer 15.000 Euro (250.000 Euro * 6 %).

Beispiel mit Zubehör:

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000 Euro. Im Kaufpreis enthalten ist eine Küche im Wert von 15.000 Euro (wird separat im Kaufvertrag ausgewiesen). Unterstellt man Hessen mit einem Steuersatz von 6 %, beträgt die Grunderwerbsteuer 14.100 Euro (235.000 Euro * 6 %). Die Steuerersparnis beträgt 900 Euro. Die Notarkosten und mögliche Maklergebühren werden jedoch auf die vollen 250.000 Euro berechnet.

mögliche Nachteile:

Die meisten Banken finanzieren kein Zubehör, da dieses in der Regel nicht werthaltig ist. Sollte beispielsweise eine Küche im Kaufvertrag ausgewiesen werden, verschlechtert diese Tatsache den Beleihungsauslauf Ihrer Finanzierung und möglicherweise den Sollzins. Manche Banken akzeptieren grundsätzlich kein Zubehör -auch nicht unter Verschlechterung von Beleihungsauslauf und Zinskondition- was die Finanzierung von Zubehör mit ausgewiesenem Eigenkapital erforderlich macht.

Bereitstellungszinsfreie Zeit und Bereitstellungszinsen 2017-03-15T17:15:45+00:00

Begriffserklärung

bereitstellungszinsfreie Zeit:

Zeitraum in dem die Bank noch nicht verbrauchte Darlehensgelder ohne Zinsen vorhält. Es geht also ausschließlich um Darlehensmittel, die sich noch bei der Bank befinden und darauf warten, von Ihnen im Rahmen der Baumaßnahme ausgegeben zu werden. In der Regel sind 3 – 6 Monate üblich, gegen einen Sollzinsaufschlag können bis zu 12 Monaten vereinbart werden.

Bereitstellungszinsen:

Üblich sind 0,25 % pro Monat, die Abrechnung erfolgt taggenau.

vereinfachtes Beispiel:

Darlehensantrag bzw. Genehmigung Ihrer Finanzierung zum 30.03.2017
bereitstellungszinsfreie Zeit: 6 Monate
Bereitstellungszinsen: 0,25 % pro Monat
Darlehenssumme: 400.000 Euro
Teilauszahlung: 100.000 Euro (Grundstückskaufpreis), ausgezahlt am 15.05.2017
Demnach werden ab dem 30.09.2017 monatlich 0,25 % Zinsen bzw. 750 Euro auf die noch nicht abgerufenen 300.000 Euro fällig.

Unser „Bereitstellungszins-Management“:

Prüfung: welche bereitstellungszinsfreie Zeit wird für Ihr individuelles Vorhaben benötigt und wie kann diese optimal (Verlängerung gegen Zinsaufschlag oder Zahlung der Bereitstellungszinsen für X Monate) umgesetzt werden?