Bauspardarlehen

Bauspardarlehen 2017-03-17T10:47:07+00:00

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen ist eine besondere Darlehensform in der Baufinanzierung und wird von Bausparkassen gewährt. Um ein Bauspardarlehen zu erhalten, ist der Abschluss eines Bausparvertrages notwendig. Mit Abschluss dieses Bausparvertrages erwirbt der Bausparer nach Einzahlung bestimmter Sparbeiträge einen Rechtsanspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens (§ 1 Abs. 2 Gesetz über Bausparkassen).

Der Bausparvertrag wird während seiner Laufzeit in drei Phasen unterteilt:

  • die Sparphase
  • die Zuteilungsphase
  • die Darlehensphase

Sparphase

In der Sparphase zahlt der Bausparer regelmäßig Sparbeiträge (VL, etc.) auf seinen Bausparvertrag ein. Die Höhe dieser Sparbeiträge richtet sich zum einen nach der Höhe der Bausparsumme und zum anderen nach dem gewählten Bauspartarif. Beides wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt.

Die Bausparsumme lautet in der Regel auf ein Vielfaches von 500 € und darf je nach Bausparkasse eine bestimmte Mindesthöhe nicht unterschreiten. Die Bauspartarife werden ebenfalls durch die einzelnen Bausparkassen festgelegt. In der Regelbietet eine Bausparkasse mehrere Bauspartarife an. Im Wesentlichen unterscheiden sich die Tarife hinsichtlich:

  • der Guthabenverzinsung
  • der Sparbeiträge (Regelsparbeiträge, Angabe in € pro 1.000 € Bausparsumme)
  • der Mindestansparsumme (in der Regel 40-50 Prozent der Bausparsumme)
  • der Mindestsparzeit
  • der späteren Darlehenszinsen

All diese Konditionen werden also schon bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt und sind für die Vertragslaufzeit verbindlich. Der Bausparer ist damit vor Zinsänderungen geschützt.

Neben den Regelsparbeiträgen hat der Bausparer die Möglichkeit, Sonderzahlungen auf seinen Bausparvertrag zu leisten.

Unter bestimmten Voraussetzungen erhalten Bausparer auf ihre eingezahlten Sparbeiträge staatliche Förderungen. Zum einen können vermögenswirksame Leistungen (VL) in einem Bausparvertrag gespart werden, die der Arbeitgeber des Bausparers direkt von dessen Gehalt auf das Bausparkonto überweist. Beträgt das zu versteuernde Einkommen eines ledigen Bausparers maximal 17.900 € im Jahr (Verheiratete 35.800 € im Jahr), erhält er eine staatliche Arbeitnehmersparzulage von 9 Prozent auf einen maximalen Beitrag von 470 € (940 € bei Ehepaar mit zwei Arbeitnehmern) im Jahr. Zahlt der Bausparer darüber hinaus weitere Beträge auf seinen Bausparvertrag ein, kann er für diese Beträge eine staatliche Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent auf einen maximalen Betrag von 512 € (1.024 € bei Ehepaar/Verpartnert) im Jahr erhalten. Das zu versteuernde Einkommen darf hierfür nicht höher sein als 25.600 € im Jahr (Verheiratete 51.200 € ggf. zzgl. Kinderfreibeträge im Jahr). Die staatliche Förderung wird allerdings nur gewährt, wenn die Bausparsumme für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet wird. Das Bausparguthaben kann nach Ablauf der 7-jährigen Sperrfrist auch nicht wohnwirtschaftlich verwendet werden.

Zuteilungsphase

Auf die Sparphase folgt die Zuteilungsphase des Bausparvertrages. Unter Zuteilungsphase versteht man die Bereitstellung der Bausparsumme an den Bausparer. Die Bausparsumme setzt sich zum einen aus dem angesparten Bausparguthaben und zum anderen aus dem Bauspardarlehen zusammen. Voraussetzungen für die Zuteilung eines Bausparvertrages sind:

  • die Mindestansparsumme ist erreicht
  • die Mindestsparzeit ist erreicht
  • die Mindestbewertungszahl ist erreicht

Die Bewertungszahl berücksichtigt zum einen die Höhe der geleisteten Sparbeiträge und zum anderen die Zeit, für die der Bausparer seine Sparleistungen dem Bausparvertrag-Kollektiv zur Verfügung gestellt hat. Je länger der Bausparvertrag bespart wird und je höher das Sparguthaben im Verhältnis zur Bausparsumme ist, desto höher ist die Bewertungszahl des Bausparvertrages.

Es ist allerdings nicht garantiert, dass der Bausparvertrag mit Erreichen der Mindestbewertungszahl zugeteilt wird. Ausschlaggebend für die Zuteilung ist die vorhandene Zuteilungsmasse. Diese Zuteilungsmasse setzt sich aus Sparbeiträgen, Guthabenzinsen, Sonderzahlungen und Tilgungsbeiträgen aus Bauspardarlehen zusammen. Die zugeteilten Bausparsummen können also maximal so hoch sein wie die vorhandene Zuteilungsmasse. Da die Bausparverträge mit den höchsten Bewertungszahlen als Erstes zugeteilt werden, kann es sein, dass der Bausparvertrag zwar die Mindestbewertungszahl erreicht hat, diese Bewertungszahl jedoch für eine Zuteilung nicht ausreicht.

Die Bewertungszahl wird an bestimmten Bewertungsstichtagen ermittelt, die bei den Bausparkassen unterschiedlich festgelegt sind. Bewertungsstichtage können beispielsweise der letzte Tag eines Monats oder eines Quartals sein. Die Berechnung der Bewertungszahl erfolgt in der Praxis ebenfalls nach unterschiedlichen Methoden.

Darlehensphase

Wurde der Bausparvertrag zugeteilt, bekommt der Bausparer neben seinem eingezahlten Sparguthaben nach der üblichen Bonitätsprüfung das vereinbarte Bauspardarlehen zur Verfügung gestellt. Die Höhe des Darlehens ergibt sich als Differenz aus der Bausparsumme und dem Sparguthaben.

Wohnwirtschaftliche Maßnahmen

Das Darlehen darf nach § 1 Abs. 1 und 3 „Gesetz der Bausparkassen” nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden.

Wohnwirtschaftliche Maßnahmen sind unter anderem:

  • der Neubau eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung
  • der Kauf eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung
  • die Modernisierung oder Instandsetzung eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung
  • der Erwerb eines Baugrundstückes und die Erschließungskosten des Grundstückes
  • der Erwerb von Erbbaurechten
  • die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Durchführung einer der genannten Maßnahmen eingegangen wurden

Darlehenskonditionen und Besicherung des Darlehens

Die Darlehenskonditionen werden bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt und richten sich nach dem gewählten Bauspartarif. Die Höhe der Tilgungsbeträge ist ebenfalls vom Bauspartarif abhängig.

In der Praxis wird die Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungsbeiträgen in € pro 1.000 € Bausparsumme bzw. in Promille der Bausparsumme angegeben. Die monatlichen Zins- und Tilgungsbeiträge liegen in der Regel zwischen 4 Promille und 11 Promille der Bausparsumme.

Beispiel

Ein Bausparvertrag über 50.000 € Bausparsumme wurde zu 40 Prozent angespart. Das Darlehen beträgt demnach 60 Prozent = 30.000 €. Als monatliche Zins- und Tilgungsleistung wurden 7 Promille der Bausparsumme vereinbart. 50.000 € x 7 Promille = 350 € monatliche Rate für Zins und Tilgung für 30.000 € Darlehen.

Die monatliche Rate bleibt für die genannte Darlehenslaufzeit gleich. Das Bauspardarlehen wird also als Annuitätendarlehen zurückgezahlt, der Zinsanteil in der monatlichen Rate nimmt während der Laufzeit ab, der Tilgungsanteil nimmt entsprechend zu. Durch den relativ hohen Tilgungsanteil sind Bauspardarlehen in wesentlich kürzerer Zeit zurückgezahlt als beispielsweise Annuitätendarlehen mit 1 Prozent Tilgung jährlich. Im obigen Beispiel sind dies im ersten Jahr ca. 9,5 Prozent Tilgung (je nach Verrechnung der Raten).

Neben der vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungsleistungen kann der Darlehensnehmer jederzeit Sondertilgungen vornehmen. Das Bauspardarlehen kombiniert also eine Festzinsvereinbarung mit einem Sondertilgungsrecht. Diese Kombination ist in der Regel bei anderen Kreditinstituten nicht möglich.

Sicherheiten

Bauspardarlehen werden grundsätzlich durch nachrangige Grundpfandrechte an inländischen Grundstücken besichert. Nach § 7 Abs. 1 „Gesetz der Bausparkassen” liegt die Beleihungsgrenze für Bausparkassen bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Damit bleibt der erste Rang bis 60 Prozent des Beleihungswertes zur Absicherung eines Realkredites eines anderen Kreditinstitutes frei.

Nach § 7 Abs. 3 „Gesetz der Bausparkassen” kann die Absicherung des Bauspardarlehens auch mit sogenannten Ersatzsicherheiten erfolgen. Ersatzsicherheiten sind beispielsweise abgetretene Guthaben bei anderen Kreditinstituten, abgetretene Lebensversicherungsansprüche oder Bürgschaften eines Kreditinstitutes.

Für Darlehen bis 15.000 € kann die Bausparkasse nach § 7 Abs. 4 „Gesetz der Bausparkassen” in Verbindung mit § 6 Abs. 1 BausparkVO auf die Absicherung durch Grundpfandrechte oder Ersatzsicherheiten verzichten, wenn der Darlehensnehmer sich verpflichtet, auf Verlangen Grundpfandrechte zu bestellen und sein Grundstück während der Darlehenslaufzeit nicht zu veräußern bzw. anderweitig zu belasten. Diese Verpflichtung des Darlehensnehmers bezeichnet man als Negativerklärung.

Für Darlehen bis 10.000 € kann die Bausparkasse ganz auf die Stellung von Sicherheiten verzichten (§ 7 Abs. 4 „Gesetz der Bausparkassen” in Verbindung mit § 6 Abs. 1 BausparkVO).

Vor- und Zwischenfinanzierung

In der Praxis kann es vorkommen, dass bei einem Bausparer schon vor Zuteilung der Bausparsumme Kapitalbedarf entsteht, beispielsweise um ein Grundstück zu einem besonders günstigen Preis erwerben zu können oder dringende Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden.

Im ersten Fall hat der Bausparer bereits alle Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt, jedoch ist die Bewertungszahl noch nicht hoch genug. In diesem Fall kann die Bausparkasse oder ein anderes Kreditinstitut dem Bausparer eine Zwischenfinanzierung bereitstellen. Dieses Darlehen wird zu marktüblichen Konditionen verzinst und nach Zuteilung des Bausparvertrages abgelöst. Während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung zahlt der Darlehensnehmer nur die vereinbarten Zinsen. Die Tilgung des Darlehens erfolgt erst nach Ablösung durch den zugeteilten Bausparvertrag.

Im zweiten Fall liegen die Zuteilungsvoraussetzungen nicht vor. Der Bausparvertrag ist in der Regel nicht genügend angespart. Hier stellt die Bausparkasse oder ein anderes Kreditinstitut eine Vorfinanzierung der Bausparsumme zur Verfügung. Der Bausparer spart weiterhin seinen Bausparvertrag an und zahlt für das bereitgestellte Darlehen lediglich die vereinbarten marktüblichen Zinsen. Bei Zuteilung des Bausparvertrages wird die Vorfinanzierung abgelöst.

mögliche Vorteile von Bausparen

  • feste kalkulierbare Zins- und Tilgungsraten
  • unter Umständen staatliche Förderungen wie Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie möglich
  • Besicherung auf zweiten Rang
  • langfristige Planung möglich
  • unbegrenzte Sondertilgungsmöglichkeiten in der Darlehensphase

mögliche Nachteile von Bausparen

  • niedrige Verzinsung während der Ansparphase (Zinsverlust)
  • hohe Tilgungsbeträge in der Darlehensphase
  • Einkommensgrenzen bei staatlichen Förderungen (Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie)
  • teilweise sehr lange Ansparzeiten
  • kein Recht auf Zeitpunkt der Zuteilung
  • Sparbeitrag (Ansparphase) nicht im eff. Zinssatz enthalten
  • teilweise Kontoführungsgebühren
  • relativ intransparentes und kompliziertes System
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